ערבות בנקאית בהסכם שכירות

כאשר בעלי דירות משכירים את נכסם, אחת השאלות הראשונות שעולות היא כיצד ניתן להבטיח את קיום התחייבויותיו של השוכר. גם כאשר השוכר נראה אמין, איש אינו יכול לצפות מראש, והאם מצבו האישי והכלכלי של השוכר השתנה לרעה,  האם ישלם את דמי השכירות בזמן, האם ישיב את הדירה במצבה התקין או האם יעמוד בתשלומי החשבונות וההתחייבויות שנקבעו בהסכם.

לשם כך נהוג לדרוש בטוחות שונות, ובראשן ערבות בנקאית, פיקדון, שטר חוב או ערבים אישיים. אלא שבעקבות תיקון לחוק השכירות והשאילה, הידוע גם בשם "חוק שכירות הוגנת", נקבעו כללים ברורים באשר לסוגי הבטוחות שניתן לדרוש, לגובהן ולתנאים שבהם ניתן לממש אותן.

עבור בעלי נכסים, המשמעות אינה רק היכרות עם הוראות החוק, אלא גם הבנה כיצד לבחור בטוחה שתעניק הגנה אמיתית במקרה של הפרת הסכם.

ערבות בנקאית בהסכם שכירות - מה השתנה בחוק, ומה כל בעל נכס צריך לדעת?

למה בכלל נועדה ערבות בנקאית?

ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק לשלם למשכיר סכום כסף מסוים, בהתאם לתנאים שנקבעו בערבות ובהסכם השכירות.

מטרתה אינה להעניש את השוכר, אלא להבטיח שלמשכיר יהיה מקור כספי זמין במקרה של הפרת התחייבויות, כגון אי-תשלום דמי שכירות, גרימת נזק לנכס או אי-תשלום חיובים שהשוכר התחייב לשאת בהם.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי עצם קיומה של ערבות בנקאית אינו מאפשר למשכיר לממש אותה בכל מקרה ובכל עת. גם מימוש הערבות כפוף להוראות החוק ולהוראות הסכם השכירות.

האם החוק מגביל את גובה הערבות?

כן. אחד השינויים המרכזיים שנקבעו במסגרת חוק השכירות והשאילה נוגע להגבלת גובה הבטוחות הכרוכות בעלות כספית עבור השוכר.

כאשר מדובר בערבות בנקאית, בפיקדון כספי או בכל בטוחה אחרת המחייבת את השוכר להעמיד סכום כסף או לשלם עמלה משמעותית, המשכיר אינו רשאי לדרוש כל סכום שיבחר.

החוק קובע כי גובה הבטוחה לא יעלה על הנמוך מבין שני הסכומים הבאים:

• דמי שכירות עבור שלושה חודשים.

• שליש מסך דמי השכירות לכל תקופת השכירות.

בפועל, כאשר מדובר בחוזי שכירות קצרים, התקרה עשויה להיות נמוכה משלושה חודשי שכירות.

האם כל סוגי הבטוחות מוגבלים באותו אופן?

לא. חשוב להבחין בין בטוחות הכרוכות בעלות כספית לשוכר לבין בטוחות שאינן מחייבות אותו להפקיד כסף בפועל.

ערבות בנקאית ופיקדון כספי כפופים להגבלות שקבע החוק.

לעומת זאת, בטוחות כגון שטר חוב או ערבות אישית של ערב אינן כפופות לאותה תקרת סכום, משום שהן אינן מחייבות את השוכר להעמיד סכום כסף באופן מיידי.

לכן, בעלי נכסים רבים משלבים בין מספר בטוחות שונות, בהתאם למאפייני העסקה ולרמת הסיכון שהם מבקשים לצמצם.

האם אפשר לממש את הערבות בכל מקרה של מחלוקת?

לא. העובדה שהמשכיר מחזיק בערבות בנקאית אינה מעניקה לו זכות בלתי מוגבלת לחלט אותה.

מימוש ערבות צריך להתבסס על עילה הקשורה להפרת התחייבויותיו של השוכר, ובהתאם להוראות החוק ולהסכם השכירות.

לכן חשוב להגדיר כבר בשלב עריכת החוזה באילו מקרים ניתן יהיה לממש את הבטוחה, אילו מסמכים יידרשו ומהו ההליך שיינקט לפני מימושה.

ניסוח ברור של ההסכם עשוי לצמצם מחלוקות ולמנוע טענות מצד השוכר כי הערבות מומשה שלא כדין.

האם ערבות בנקאית מספיקה כדי להגן על המשכיר?

לא תמיד. אמנם ערבות בנקאית מעניקה ביטחון כספי משמעותי, אך במקרים מסוימים היא אינה מספקת מענה מלא לנזק שנגרם למשכיר.

כך למשל, כאשר שוכר מפסיק לשלם דמי שכירות במשך מספר חודשים, אינו משלם את הוצאות המושכר, גורם נזק משמעותי לנכס או מסרב להתפנות בתום תקופת השכירות, או כאשר המשכיר נדרש לפנות להליך משפטי לפינוי השוכר - דבר אשר כרול בעלויות ניכרות, סכום הערבות עלול שלא לכסות את מלוא הנזק שנגרם.

מסיבה זו, בעלי נכסים רבים בוחרים לשלב ערבות בנקאית עם בטוחות נוספות, כגון ערבים אישיים או שטר חוב, והכול בהתאם להוראות הדין.

מה קורה כאשר השוכר מפר את ההסכם?

הערבות הבנקאית היא כלי חשוב ומרתיע, אך היא אינה מחליפה את הצורך באכיפת ההסכם.

כאשר שוכר אינו משלם את דמי השכירות והוצאות המושכר, מפר את התחייבויותיו, גורם לנזק בנכס או מסרב לפנות את הנכס לאחר סיום ההסכם, ייתכן שהמשכיר יידרש לנקוט בהליכים משפטיים לצורך מימוש זכויותיו.

במקרים כאלה, התנהלות נכונה כבר מהרגע הראשון - שמירה על מסמכים, תיעוד ההפרות ופנייה מהירה לגורמים המקצועיים המתאימים - עשויה להשפיע באופן משמעותי על משך ההליך ועל האפשרות להשיב את החזקה בנכס במהירות.

סיכום

תיקון חוק השכירות והשאילה יצר מסגרת ברורה יותר בכל הנוגע לבטוחות בהסכמי שכירות. מצד אחד, הוא מעניק לשוכרים הגנה מפני דרישה לבטוחות כספיות בלתי סבירות. מצד שני, הוא מאפשר למשכירים להמשיך ולהגן על זכויותיהם באמצעות בטוחות מתאימות, כל עוד הן עומדות בדרישות החוק.

עבור בעלי נכסים, המסר ברור: אין להסתפק בדרישת ערבות בנקאית בלבד, אלא חשוב לבחון האם מכלול הבטוחות שנקבעו בהסכם מעניק הגנה מספקת במקרה של הפרת חוזה ואף מומלץ לשלב בין הבטוחות.

כאשר מתעוררת הפרה, ובפרט כאשר השוכר אינו משלם את דמי השכירות או מסרב לפנות את הנכס, חשוב לפעול במהירות ובאופן מסודר. ניהול נכון של ההליך כבר מראשיתו, לצד אכיפה מקצועית של פסקי דין והליכי פינוי, עשויים לחסוך למשכיר זמן, עלויות ועוגמת נפש.

* המאמר מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לכל שאלה קונקרטית מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום.