ביצורית בע"מ - שירותי הוצאה לפועל לפרטיים, עסקים, רשויות ומוסדות רשמיים
הזירה המשפטית
הזירה המשפטית
עמוד הבית >>
עורכי דין? החלק הזה הוא עבורכם!
מידי יום פונים אל המחלקה המשפטית של חברת ביצורית עורכי דין המבקשים להתייעץ עם צוות החברה בנוגע לסוגיות משפטיות ופסיקות עדכניות בתחום פינוי מושכר. לנוחיותכם, ריכזנו כאן את עיקרי השאלות, ההנחיות המקצועיות והפסיקה המובילה בתחום, כפי שעולות מדי יום מהשטח ומעבודת הליווי המשפטי השוטף של החברה. במדור זה תמצאו מענה ממוקד לסוגיות נפוצות, פרשנות מעשית של פסיקות בתי המשפט, וכלים מקצועיים להבנת ההיבטים החוקיים של הליכי פינוי בישראל.
סוגיות מורכבות
- 01
בפסק דין שניתן בחודש מאי 2019, נדונה תביעתה של בעלת נכס לפינוי מושכר אשר תקופת השכירות הסתיימה, אך הדיירת סירבה להשיב את החזקה בדירה לידי התובעת וכן לא שילמה את דמי השכירות בגין התקופה העודפת, שלאחר תום ההסכם.
הדיירת הודתה, כי לא שילמה דמי שכירות בגין התקופה העודפת וטענה כי הינה זכאית להמשיך ולהחזיק במושכר מאחר ובעת תקופת השכירות היו במושכר תקלות ונזילות, אשר גרמו לה, לטענתה, לנזקים בגובה 120,000 ₪.
בית המשפט קבע כי פרט לעובדה שהדיירת לא הוכיחה את טענותיה, הרי שאף אם היה בהן ממש, "אין הם מהוות מגן מפני דרישת התובעת מהנתבעת לפנות את הדירה עם תום תקופת השכירות. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שהנתבעת מתגוררת בדירה לאחר שתקופת השכירות כבר הסתיימה, מבלי לשלם דמי שכירות".
[תא"ח (ראשון לציון) 14000-03-19 מיכל זוהר נ' מירי חליפה חיל (פורסם בתקדין, 15.5.2019)].
- 02
במסגרת תביעה לפינוי מושכר, פנתה השוכרת אל בית המשפט בבקשה לעיכוב הליכים לאור העובדה שקיבלה צו כינוס לנכסיה.
בית המשפט הבהיר כי עיכוב הליכים במסגרת הליכים פשיטת רגל נוגע לתביעות המהוות "חוב בר תביעה"- בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק פשיטת רגל (נוסח חדש), התש"ם-1980, מדובר בחוב או חובות שניתן לתבוע אותם בפשיטת רגל.
בענייננו, תביעה לפינוי מושכר אינה תביעה כספית ונתבע בה רק סעד של פינוי, ועל כן לא מדובר בעיכוב הליכים ביחס ל"חוב בר תביעה".
הובהר, כי הרציונל העומד מאחורי הוראות פקודת פשיטת הרגל אינו מתקיים לגבי תביעה לפינוי מושכר, שבה אין לכלול סעד כספי.
נקבע כי אין זה סביר לקבוע כי אדם יוכל למנוע פינויו ממושכר בעקבות צו כינוס שניתן נגדו ובעקבות כך יותיר את המשכיר בפני שוקת שבורה במשך תקופה ארוכה מבלי לזכותו בדמי שכירות ומבלי שיעלה בידיו לפנות את המושכר ולהקטין את נזקיו.
לאור האמור דחה בית המשפט את הבקשה לעיכוב הליכים בשל מתן צו כינוס.
[תא"ח (מסעדה) 484-09-13 לילה דיאקוב נ' אלה מיכילב (פורסם בנבו, 13.10.2013)].
- 03
בתביעה שהגיש בעל נכס כנגד הדיירים ששכרו את הנכס, העלו הדיירים טענות מורכבות של קיזוז.
בהתאם לחוק השכירות והשאילה, רשאי שוכר לקזז מדמי השכירות את חובות המשכיר כלפיו, במקרים בהם נמצאו במושכר ליקויים ואי התאמות אותן הוא תיקן בעצמו.
במקרה זה טענו הדיירים כי גילו חריגות בניה במושכר אשר מנעו מהם לקבל שימוש חורג שיאפשר להן לממש את מטרת השכירות שהיא הפעלת גן ילדים במושכר, לטענתם התובעים נמנעו מלתקן את הליקויים במושכר וסירבו לבצע על חשבונן את הריסת הבניה החורגת ובכך גרמו להם לנזקים עצומים.
התובעים טענו כי אין לדון בטענת הקיזוז אלא ליתן צו פינוי לאור הפרת הסכם השכירות ולהותיר להליך נפרד את בירור טענות הקיזוז של הנתבעים.
בית המשפט קבע כי לשוכר מוקנית הזכות לקיזוז דמי השכירות וככל שמתקנות סדר הדין המיוחד לעניין פינוי מושכר משתמע אחרת, הרי שמשמעות זו נדחית מפני הוראת החוק החיובית הקיימת בחוק השכירות והשאילה.
מאחר וטענות הקיזוז שהועלו במקרה זה הינן מורכבות, הרי שמקרה זה אינו מתאים לבירור במסלול של תביעה בסדר דין המיוחד לפינוי מושכר.
לאור האמור החליט בית המשפט להעביר את התביעה למסלול של תובענה אזרחית רגילה.
[תא"ח (הרצליה) 1625-05-10 בנימין גורן נ' אודליה טופז (פורסם בנבו, 4.10.2010].
סוגיות בפינוי בן משפחה
- 01
בני זוג ביניהם פרץ סכסוך, החזיקו בדירה בחלקים שווים. בדירתם התגורר כל ימי חייו בנם הבגיר ללא כל תמורה.
בפרוץ הסכסוך ולאחר שהבן צידד באימו, החליט האב כי הבן יעזוב את הנכס וזאת חרף עמדתה של האם אשר התירה לבן את המשך השימוש בדירה.
בית המשפט קבע כי, ילדים בגירים המסרבים להתפנות מדירת הוריהם הינם כ"אורח נטה ללון", ועל כן רשות מגורים שלא בתמורה ניתנת לביטול בכל עת שהמרשה (בעל הנכס) מסכים לכך.
במקרה זה, דירת בני הזוג היתה שייכת לשניהם בחלקים שווים, על כן הרי שהינם שותפים. שותף אחד אינו רשאי להרשות לאחרים לעשות שימוש בחלק כלשהו של הנכס בניגוד לרצונו של השותף השני שכן הרשאה זו פוגעת בחזקה ובשימוש של השותף האחר.
לפיכך נקבע כי על הבן לפנות את הנכס ומבחינה זו אין כל הבדל בין בן בגיר לזר.
[ע"א 304/72 ביאלר נ' ביאלר פ"ד כו (1) 533 (1973)].
- 02
אם הגישה תביעה לסילוק יד כנגד בנה המתגורר ביחידת דיור במגרש המצוי בבעלותה עם רעייתו וילדיהם הקטנים בשל אלימות שנקט כלפיה.
הנתבעים העלו טענות שונות וביניהן כי בנו את יחידת הדיור, קיבלו את יחידת הדיור במתנה, ואף טענו כי מדובר בשכירות מוגנת.
בית המשפט קבע כי הנתבעים לא הוכיחו טענותיהם.
במסגרת פסק דינו בחן בית המשפט את אינטרס הציפייה וההסתמכות של הנתבעים, אשר קיבלו רשות ארוכת שנים מהתובעת להתגורר בנכס וקבע כי אין באינטרסים אלו בכדי לפגוע בזכויותיה של התובעת שכן מעת שהוגשה התביעה ובחלוף כשנתיים וחצי מאז הגשתה, המשיכו הנתבעים להתגורר בנכס מבלי שנשאו בתשלום כלשהו ותוך שהיו מודעים לסיכון הטמון בתביעה שהגישה האם.
בנסיבות אלו, קבע בית המשפט כי התובעת ביטלה כדין את רשות הנתבעים להתגורר בנכס ולכן הורה על סילוק ידם של הנתבעים מהנכס.
[תמ"ש 64715-10-13 ס.א. נ' נ.א. ואח' (פורסם בפסק דין, 1.6.2016)].
- 03
בעל נכס הגיש תביעה לסילוק ידה של כלתו ממקרקעין הרשומים על שמו.
הכלה טענה כי יש לה זכות מעין קניינית בדיקה ולחילופין טענה כי קיבלה רשות בלתי הדירה וללא הגבלה בזמן, לחילופי חילופין טענה לקבלת מחצית משווי הבית והששבחה שנעשתה בו בתקופת הנישואין.
בין בני הזוג נתגלעו מחלוקות נוספות ועל כן דרש החם לסלק את ידה של הכלה בלבד.
בית המשפט נדרש לעסוק בתביעות לפינוי וסילוק יד במגזר הערבי לעיתים קרובות ובמרבית המקרים נענה לתביעות בחיוב.
במצב זה, לכלה אין זכות קניין, זכות שכירות, זכות בעלות, זכות חכירה והתגוררה בנכס רק בשל רשות חמה, על כן הרי שהכלה היא מקבלת רשות בלבד. על מנת שהכלה תוכל להמשיך ולהתגורר בנכס עליה להוכיח כי הרשות שקיבלה היא בלתי הדירה (כלומר בלתי נתנת לחזרה או ביטול).
במקרה זה לא הוכחה הסכמה לשימוש בלתי הדיר או להעברת בעלות בדירה מהחם לבנו ולכלה.
אשר להשקעה בדירה, הכלה הוכיחה כי נעשה שיפוץ נרחב בדירה בה גרו הצדדים בהיקף של כ-250,000 ₪, מתוכן חלקה של הכלה הוא 125,000 ₪.
נקבע כי העובדה שהורים אומרים לילדיהם כי באפשרותם להתגורר בנכס השייך להם, אינה מקנה לילדיהם זכות שימוש חינם בכל ימי חייהם, וההורים שהם בעלי זכויות הקניין, יכולים לחזור בהם מרשות זו. לאור האמור קבע בית המשפט כי ניתן לבטל את רשות השימוש שניתנה לכלה ולסלק ידה מהבית, אך לאור השקעתה בנכס, נקבע כי על החם לשלם לה פיצוי ראוי בגין חלקה בשיפוץ בסך 125,000 ₪ (מסכום זה נוכו הוצאות משפט ושכ"ט החם בסך של 25,000 ₪).
[תמ"ש 29105-02-17, 27669-01-17, פלוני נ' פלונית (פורסם בפסק דין, 22.4.2018)]
איסור עשיית דין עצמי
- 01
המשפט מעניק הגנה נרחבת על החזקה במקרקעין, הן מתוך רצון להגן על החזקה כאמצעי של שמירה על הסדר הציבורי ושלום הציבור והן לאור חשיבות ההגנה על רצף והמשכיות השימוש במקרקעין.
חוק המקרקעין פורש הגנה על המחזיק (בין שהוא בעלים ובין שהוא זכאי לחזקה), מכיר בעליונותו של בעל הזכויות בקרקע, ומעניק לו הגנה כנגד מסיגי גבול.
סעיף 18 לחוק המקרקעין הכיר בעשיית דין עצמי בקרקע בשני מצבים: כאשר מסיג הגבול מבקש לנשל את המחזיק כדין במקרקעין מחזקו ובמקום שבו מסיג הגבול תפס מקרקעין שלא כדין מהמחזיק בהם כדין. בשני המקרים רשאי המחזיק להשתמש בכוח סביר למניעת הסגת הגבול או החזרת החזקה, אך ניתן לעשות כן, רק בכוח עצמי סביר כאשר הפלישה היא טרייה, קרי בתוך 30 יום מיום התפיסה.
עם זאת, הלכה ידועה היא כי המשפט מסתייג מעשיית דין עצמית לתפיסת (או החזרת) חזקה בקרקע "בראש ובראשונה מן הטעם שהתרתה מסכנת את שלום הציבור והסדר הציבורי והיא עלולה לגרור למעשה אלימות בין בעלי דין יריבים" [רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, פס' 13 (פורסם בנבו, 19.11.2003) (להלן: "פרשת בן שמחון"]
יפים לעניין זה דבריו של בית המשפט בעניין פרשת בן שמחון (פס' 13):
"הרציונל העולה מהדין הכללי הנוגע להגנה על החזקה במקרקעין הוא כדלקמן: ככלל, פורש המשפט הגנה רחבה על המחזיק בקרקע, בין אם חזקתו בזכות ובין אם חזקתו שלא בזכות. שלילת החזקה מן המחזיק בפועל תיעשה על ידי פנייה לערכאות וקבלת צו שיפוטי, כאשר נטל ההוכחה לשלילת החזקה מהמחזיק מוטל על מי שתובע זכות בנכס. חריג צר ביותר לעשיית דין עצמית מוכר מקום שמחזיק כדין מבקש למנוע התנכלות לחזקתו על ידי מסיג גבול, או מקום שארעה פלישה טרייה למקרקעין שבהחזקתו והוא פועל בכח סביר בגבולות זמן מצומצמים להשבת החזקה אליו."
לאור האמור, הרי שבעל נכס אינו רשאי להשתמש בכוח לפינוי השוכר או המחזיק בנכס שלא כדין, שכן מימוש הזכות על הקרקע, או בעניינו פינוי הנכס, צריך להתבצע בדרך של תביעה משפטית לצורך קבלת צו לסילוק ידו של הפולש או של המחזיק שלא כדין.
תקנות סדר הדין האזרחי, קבעו סדר דין מיוחד ומקצר להגשת תביעה לפינוי שושכר וזאת באמצעות תביעה לפינוי מושכר. עם קבלת פסק הדין יהיה על בעל הנכס לפנות להוצאה לפועל לצורך ביצועו.
[רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, (פורסם בנבו, 19.11.2003)].
- 02
במסגרת בש"א (ת"א) 183955/03 אגבאריה מחמוד חוסי נ' תחנת סונול מכבים בע"מ (פורסם בנבו, 15.12.2003), דן בית המשפט דן במקרה בו החליטה תחנת הדלק סונול מכבים לפנות בעצמה מושכר לאחר שהמחזיק בו לא פינה את המושכר במועד.
במסגרת זו ביצעה תחנת הדלק פעולות חד צדדיות וביניהן ניתוק אספקת החשמל והמים.
בית המשפט קבע כי סעיפים בחוזה שכירות המתירים לבעל נכס לנתק חשמל, מים וכיוב' פעולות אחרות מהוות עשיית דין עצמי אסורה ו"חבל שהם ממשיכים להיכתב ולהופיע בחוזים, לאחר שבתי המשפט פסקו לא אחת, כי מדובר בסעיפים שתוכנם פסול, שהם בלתי חוקיים או סותרים את תקנת הציבור והם בטלים ומי שפועל על פיהם, מסתכן לעיתים בחריגה מהוראות הדין ובלאו הכי מסתכן בביצוע מעשה פלילי (ראה בכלל זה סעיף 189 לחוק העונשין, ראה ע"פ 71216/01 – 71310/01- מדינת ישראל נ' דניאל אזנגי בבית המשפט המחוזי בת"א)" (ההדגשות במקור).
נקבע כי אף אם מחזיק בנכס סבור כי השוכר מחזיק בנכס שלא כדין, הוא אינו רשאי ליטול את החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי בטרם התבררו טענותיו של השוכר בפני בית המשפט, שכן עשיית דין עצמי אפשרית רק באותם מקרים נדירים בהם התיר זאת המחוקק ורק בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.
במקרה בו פינוי מושכר נעשה שלא כדין ובהעדר סמכות, יוחזר הנכס לידי המחזיק בו עד לקביעת בית המשפט המוסמך אשר יקבע מי רשאי וזכאי להחזיק בו.
יודגש כי לא אחת נקבע כי הזכות לשימוש במים היא זכות בסיס הנדרשת לקיום בתנאים מינימאליים, שכן מים הם מצטרך חיוני והשמירה על אספקת מים סדירה מעוגנת בעקרונות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ההכרה בזכות למים מדגישה את חובתו של המשכיר לנהוג בזהירות, הגינות ובתום לב והפרת משכיר חובה זו, עשויה לזכות את השוכר בפיצוי.
תא"מ (נתניה) 51149-09-12 ליאורה שיינפלד נ' אשר בירנבאום (פורסם בנבו, 22.12.2013), ת"א 4144/05 קיבוץ אור הנר ואח' נ' מקורות חברת מים בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 8.2.2006)].
- 03
בעניין שהתברר בפני בית המשפט השלום בפתח תקווה נדונה תביעתו של שוכר לפיצוי כספי בגין עשיית דין עצמי ע"י הנתבע- בעל הנכס אשר ניתק את אספקת המים והחשמל לנכס.
בהליך זה נקבע כי המשפט מסתייג מעשיית דין עצמי ויהיה הפרות הסכם השכירות אשר יהיו- הן לא מקנות כל זכות לעשיית דין עצמי כדוגמת ניתוק זרם המים והחשמל למושכר. ככל שבעל נכס טוען להפרות מצד השוכר, עליו לפנות לערכאות המתאימות לכך לשם השמעת טענותיו וקבלת סעד מתאים.
ניתוק זרם המים למושכר, אף אם בוצע למספר שעות ליום, הינו שלא כדין, תוך עשיית דין עצמי אסורה, אף אם הסכם השכירות הופר.
על כן חייב בית המשפט את בעל הנכס בתשלום סך של 3,000 ₪.
[ת"א (פ"ת) 4292/07 אייל צדקיהו עו"ד נ' מאיר גובר עו"ד (פורסם בנבו, 26.2.2012)].